Modèles de lettres

Proposer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Le bail de votre locataire arrivant bientôt à échéance, vous avez décidé de renouveler le contrat moyennant une augmentation du loyer. Cette augmentation n’est possible que si le loyer actuel est sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Vous devrez le prouver en fournissant des références de loyers pour des logements comparables.

Pour obtenir ces références, vous pouvez vous adresser aux associations de propriétaires et aux professionnels de l’immobilier. Vous pouvez également faire appel à vos propres relations ou connaissances. Dans les communes des agglomérations de Paris, Lyon et Marseille, vous devrez fournir au moins six références de loyers.

La proposition d’augmentation de loyer doit parvenir à votre locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Elle doit être formulée par lettre recommandée avec avis de réception envoyée à chaque colocataire et notamment à chaque époux ou partenaire de Pacs. Cette proposition peut être faite par acte d’huissier. Si votre locataire refuse ou ne donne pas signe de vie vous devrez saisir avant la fin du bail la commission départementale de conciliation sur les loyers puis, le cas échéant, le tribunal.

Par ailleurs, dans les communes où le marché locatif est tendu, le décret 2016-1040 du 29 juillet 2016 limite l’évolution des loyers lors des renouvellements intervenant jusqu’au 31 juillet 2017 (ce décret est généralement reconduit chaque année). Ainsi, la réévaluation ne pourra pas excéder la plus élevée des deux limites ci-après, étant précisé que vous pouvez choisir celle qui vous est la plus favorable :
– soit la moitié de la différence entre le loyer du marché (déterminé par référence aux loyers du voisinage) et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé en tenant compte de la variation de l’IRL ;
– soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes du logement décent toutes taxes comprises que vous avez fait réaliser depuis le dernier renouvellement du bail ou sa prise d’effet s’il n’a pas encore été renouvelé. La hausse de loyer ainsi déterminée s’étale sur trois ou six ans selon le montant de l’augmentation.

Savoir  :  A Paris, où le plafonnement des loyers prévu par la loi Alur s’applique depuis le 1er août 2015, un loyer de référence est fixé chaque année pour chaque catégorie de logement, ainsi qu’un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %).
La réévaluation du loyer en cas de renouvellement du bail n’est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
La demande de réajustement peut être faite par le bailleur au moins 6 mois avant la fin du bail. En cas de de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant la fin du bail, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation.
En aucun cas la réévaluation du loyer en cas de renouvellement du bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré, même si le bailleur a réalisé des travaux.
Attention ! Si le loyer à renouveler est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander un réajustement à la baisse 5 mois avant le terme du bail. En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant la fin du bail, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Le dispositif de plafonnement des loyers s’applique également à Lille depuis le 1er février 2017.

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